Empezá por la parcela exacta y su asiento vigente en el Registro de la Propiedad. La Ley 17.801 exige que el registro identifique al titular o titulares, sus proporciones y las transmisiones o restricciones posteriores; también exige que el profesional que autoriza una transmisión inmobiliaria revise el título inscripto y una certificación registral del estado jurídico asentado del inmueble y de las personas. Después conciliá quién firma, por qué derecho y bajo qué facultad de cotitular, apoderado o sucesión.
Dominio y facultad son preguntas distintas
El asiento registral responde quién y qué está inscripto. La facultad pregunta si la persona que firmará puede obligar al titular o a la sucesión en esta operación. Una copia de escritura, boleta tributaria, aviso, reserva, posesión o parentesco puede aportar evidencia, pero no debe reemplazar una lectura registral vigente y el control específico de facultades.
La parte indivisa no equivale a todo el inmueble
El Código Civil y Comercial define el condominio como propiedad compartida en partes indivisas. Distingue la posibilidad del condómino de disponer de su parte indivisa de la disposición jurídica o material de la cosa común o de una parte determinada, que requiere conformidad de todos. Confirmá si la oferta comprende la parcela completa, una parte indivisa inscripta o una subdivisión que sólo existe en el aviso.
Una sucesión abierta cambia el camino de evidencia
El Código establece que el proceso sucesorio identifica sucesores y bienes, paga deudas y entrega activos. Aunque determinados herederos quedan investidos desde la muerte, para transferir bienes registrables se exige reconocimiento judicial de esa calidad. El administrador posee facultades de administración, pero para disponer de otros bienes de la herencia necesita acuerdo unánime de los herederos o autorización judicial. Por eso deben conciliarse expediente, titular registral, herederos, administradores y escritura propuesta.
Secuencia fail-closed de facultad del vendedor
- Fijá la parcela: obtené designación registral y datos catastrales antes de revisar nombres.
- Leé evidencia registral vigente: identificá cada titular, proporción, gravamen, inhibición y otra anotación relevante.
- Identificá a cada firmante: conciliá identidad, estado civil, capacidad societaria y poderes con el acto propuesto.
- Clasificá el camino: único titular registral, todos los cotitulares, transferencia de parte indivisa, facultad societaria o expediente sucesorio.
- Resolvé faltantes antes de pagar: registrá como no resuelto todo consentimiento, declaratoria, autorización judicial, poder, inscripción o identidad parcelaria faltante.
- Actualizá para la escritura: el escribano argentino obtiene la evidencia registral específica y aplica el trámite de la jurisdicción competente.
Preguntas frecuentes
¿Una copia de la escritura prueba que el vendedor puede vender hoy?
No. Tomala como evidencia histórica. Todavía deben conciliarse el estado registral vigente, las personas inscriptas y la facultad del firmante para el acto concreto.
¿Un cotitular puede vender todo el inmueble?
El Código separa la disposición de una parte indivisa de la disposición de la cosa común. Esta última requiere conformidad de todos los condóminos. Confirmá qué derecho se ofrece y cómo se documentará.
¿Los herederos pueden transferir el inmueble apenas muere el titular?
No lo deduzcas sólo del parentesco. El Código vigente exige reconocimiento judicial de la calidad de heredero para transferir bienes registrables, y el camino depende del expediente sucesorio.
¿El servicio de certificado de dominio enlazado es nacional?
No. La página utilizada describe el Registro de Capital Federal. La Ley 17.801 da un marco nacional, mientras que formularios, registro competente y trámite local dependen de la jurisdicción del inmueble.