Inocencia Fiscal II: comprar un inmueble con dólares

Respuesta breve

La Ley 27.826, conocida como “Inocencia Fiscal II”, rige desde su publicación el 9 de octubre de 2026 y agrega a la Ley 27.799 un artículo 40 bis. Para quien adhiere al régimen simplificado de Ganancias, el pago en efectivo hecho al otorgar una escritura sobre un inmueble cuenta como operación canalizada. Para quienes gozan de la presunción del artículo 40, la liberación de ese artículo alcanza a los fondos utilizados hasta el 31 de diciembre de 2027. El régimen es solo para residentes fiscales y no es un blanqueo: el escribano deja constancia del efectivo en la escritura y, en compras de más de 700 salarios mínimos ($273.840.000 en octubre de 2026), además pide una declaración jurada sobre la licitud y el origen de los fondos y puede pedir respaldo según el riesgo. Para Bienes Personales, esos fondos cuentan como patrimonio desde la operación. La UIF y ARCA todavía deben adaptar sus normas.

Ley 27.826 · Ley 27.799 · Resolución UIF 242/2023

La Ley 27.826 reescribe el régimen simplificado de la Ley 27.799

La Ley 27.799 se publicó el 2 de enero de 2026 y rige desde ese día. Elevó los montos del Régimen Penal Tributario: el umbral del artículo 1 pasó a $100.000.000 y el del artículo 2, inciso a), a $1.000.000.000; desde el 1 de enero de 2027 se actualizan por UVA. También creó un régimen simplificado de Ganancias para personas humanas residentes. Quien adhiere obtiene una presunción, sin admitir prueba en contrario, de exactitud de sus declaraciones juradas de Ganancias e IVA de los períodos no prescriptos, salvo que ARCA detecte una discrepancia significativa. Ley 27.799, artículos 1, 2, 40, 42 y 43.

La Ley 27.826 fue sancionada el 17 de septiembre de 2026 y publicada el 9 de octubre. Sus cambios al régimen simplificado tienen efecto para los períodos fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2025. Ley 27.826, artículos 3, 7, 8, 12, 13 y 19.

Antes y después del 9 de octubre de 2026 (normas consultadas el 10 de octubre)
Tema	Antes	Desde la Ley 27.826
Quién puede adherir	Residentes con ingresos de hasta $1.000.000.000 y patrimonio de hasta $10.000.000.000, sin ser gran contribuyente (Ley 27.799, art. 38 original).	Residentes fiscales durante todo el período fiscal. La ley ya no fija tope de ingresos ni de patrimonio. Grandes contribuyentes nacionales y los funcionarios del nuevo art. 38 bis pueden presentar, pero sin presunciones ni beneficios.
Efectivo al escriturar	La RG ARCA 5820/2026 (art. 10) no considera canalizados en destino los fondos recibidos en efectivo.	Nuevo art. 40 bis: el pago en efectivo al otorgar escrituras sobre derechos reales de inmuebles cuenta como canalizado.
Indicios patrimoniales	El Decreto 93/2026 mide la omisión de ingresos sin considerar la variación patrimonial.	Nuevo art. 41: durante el plazo del art. 40 bis no se aplican los incisos f) y g) del art. 18 de la Ley 11.683; otros indicios no bastan por sí solos para una discrepancia significativa.
Normas pendientes	—	La UIF debe dictar normas complementarias dentro de 15 días hábiles desde la publicación; ARCA debe habilitar consultas para los sujetos obligados.

La página informativa de ARCA del 14 de abril de 2026 todavía menciona los topes anteriores, y la RG 5820/2026 sigue remitiendo al artículo 38 original y excluyendo a los grandes contribuyentes; ARCA todavía no adaptó ninguna de las dos. Hasta que lo haga, conviene tratar esos topes como desactualizados y no como requisito vigente. Comunicado de ARCA del 14 de abril de 2026; RG ARCA 5820/2026, artículos 1 y 4.

Solo los residentes fiscales pueden usar la presunción

El nuevo artículo 38 exige ser residente fiscal durante todo el período fiscal; si no se cumple, ARCA excluye al contribuyente. Para el período 2025 ese requisito de residencia durante todo el año no se aplica. Ley 27.826, artículos 3 y 11.

La adhesión se tramita en el “Sistema Registral” de ARCA con CUIT y alta en Ganancias; la constancia de inscripción muestra la marca “639-Ganancias Simplificado Ley 27799”, y bancos y otros sujetos obligados pueden consultarla. RG ARCA 5820/2026, artículos 2, 4, 5 y 6.

Ninguna de las normas consultadas da un beneficio a quien no es residente. La situación de un extranjero que vive en Argentina depende de su residencia fiscal según la ley de Ganancias, que esta guía no evalúa. Ver la sección extranjeros y no residentes.

El efectivo entregado al escriturar cuenta como canalizado

El artículo 40 bis obliga a quien adhiere a operar por medios autorizados por el BCRA o la CNV; alcanza con que el sistema financiero formal se use en el origen o en el destino de la operación. Considera cumplida esa obligación en los pagos en efectivo hechos al otorgar escrituras públicas que constituyen, modifican, declaran o extinguen derechos reales sobre inmuebles. Ley 27.826, artículo 7.

Pagar en efectivo en la escritura no es nuevo. El Decreto 22/2001 ya da efecto cancelatorio a ese pago y obliga al escribano a dejar constancia de la entrega y a informarla al fisco; el Decreto 93/2026 ratificó su vigencia. Lo nuevo es el efecto fiscal para quien adhiere. Decreto 22/2001, artículos 1 y 2; Decreto 93/2026, Anexo, artículo 4.

El 31 de diciembre de 2027 no es un plazo para depositar dólares. La ley dice que la liberación del artículo 40 rige “hasta el 31 de diciembre de 2027, para los fondos utilizados” en esos pagos. En la misma disposición, para Bienes Personales, esos fondos se consideran incorporados al patrimonio desde la fecha de la operación.

Puntos abiertos al 10 de octubre: la ley no dice expresamente si la regla también cubre al vendedor que recibe el efectivo, y el artículo 10 de la RG 5820 todavía considera no canalizados los fondos recibidos en efectivo. Tampoco aclara si el 31 de diciembre de 2027 limita la fecha del pago o la duración de la liberación. Los cambios tienen efecto para los períodos fiscales desde 2025, pero la ley no dice expresamente si cubre el efectivo pagado en escrituras firmadas antes del 9 de octubre de 2026. Si vendés y adheriste al régimen, consultá antes de aceptar efectivo.

Lo que el escribano sigue controlando

Según la Resolución UIF 242/2023, el escribano es sujeto obligado solo cuando actúa por cuenta de un cliente en una “actividad específica”. En inmuebles, eso significa una compra o venta de más de 700 salarios mínimos, vitales y móviles: $273.840.000 con el salario mínimo de octubre de 2026. Por debajo de ese monto, las reglas de la UIF que se resumen acá no se aplican a la escritura, aunque el Decreto 22/2001 igual obliga al escribano a dejar constancia del efectivo entregado. La Ley 27.826 dispone que los sujetos obligados deben considerar la constancia de adhesión como un “antecedente favorable” para identificar y monitorear la operación, pero mantiene expresamente sus obligaciones de prevención, incluida la debida diligencia del cliente. Ley 27.826, artículo 7; Resolución UIF 242/2023, artículo 2, incisos a) i), d) y o); Decreto 22/2001, artículo 2.

Por encima de ese umbral:

Declaración jurada de licitud y origen de los fondos: la firma cada cliente para los fondos de la operación (arts. 13 y 14).
Constancia en la escritura: se consigna si el pago fue en efectivo y el origen declarado por las partes, también para pagos anteriores al acto (art. 23).
Respaldo según el riesgo: con riesgo bajo, documentación solo si el escribano la considera necesaria; con riesgo medio o alto, más documentación sobre actividad y origen. La norma menciona, por ejemplo, una escritura anterior, documentación bancaria o de una venta. Dentro de ese alcance, la norma no fija un monto menor por debajo del cual nunca se pida respaldo (arts. 17 a 19 y 24).
Sin declaraciones impositivas: el escribano no puede exigir declaraciones juradas impositivas (art. 24; Resolución UIF 78/2025).
Reporte a la UIF: informa mensualmente las compras de inmuebles en efectivo superiores a 750 salarios mínimos, vitales y móviles (art. 28). En inmuebles ubicados en Zonas de Frontera para desarrollo y Zona de seguridad de fronteras se informa toda compra o venta de más de 700 salarios mínimos, cualquiera sea la forma de pago (art. 28, inc. a), punto iv)). Con el salario mínimo de $391.200 vigente desde el 1 de octubre de 2026, 750 salarios mínimos equivalen a $293.400.000 y 700 a $273.840.000; el valor sube cada mes (Resolución 4/2026 del Consejo del Salario, copia publicada por el Colegio de Escribanos).

La UIF debe dictar normas complementarias dentro de 15 días hábiles desde el 9 de octubre. Al 10 de octubre, la última resolución listada por la UIF era la 109/2026, publicada el 18 de septiembre. Revisá si ya se publicó antes de firmar. Ley 27.826, artículo 12; resoluciones de la UIF.

Depositar los dólares antes de escriturar

El BCRA y la UIF publicaron lineamientos el 18 de febrero de 2026 (página actualizada el 11 de marzo). Dicen que tener dólares en efectivo no configura, por sí solo, un indicio de ilicitud y que las normas de prevención no prohíben depositar efectivo, cualquiera sea el monto; la única obligación es identificar al depositante y al titular en los depósitos de mayor monto. La Resolución UIF 78/2025 fija esa identificación en depósitos en efectivo de 40 salarios mínimos o más ($15.648.000 con el valor de octubre de 2026). Si el monto está por debajo del umbral de evasión y es coherente con el perfil del cliente, puede no hacer falta documentación adicional. Lineamientos BCRA y UIF; Resolución UIF 78/2025.

Son lineamientos, no una norma, y no se refieren a escribanos. El banco sigue aplicando su propia evaluación de riesgo. Depositar antes y pagar por transferencia usa el sistema financiero en origen y destino; pagar en efectivo en la escritura es la vía que la nueva ley considera canalizada para quien adhiere.

Lo que la ley no cubre

No es un blanqueo ni una amnistía: así lo describe ARCA (comunicado de ARCA).
Solo Ganancias e IVA: la presunción del artículo 40 se refiere a esos impuestos. Bienes Personales no está incluido, y la Ley 27.826 incorpora los fondos usados al patrimonio desde la operación (Ley 27.799, art. 40; Ley 27.826, art. 7).
Lavado de activos: la liberación del artículo 40 alcanza acciones civiles, delitos tributarios y aduaneros e infracciones administrativas; no menciona el lavado de activos, y las normas reiteran las obligaciones de prevención (Ley 27.799, art. 40; Ley 27.826, art. 7; Decreto 93/2026, Anexo, art. 5).
Discrepancia significativa: si ARCA la detecta, puede ampliar la fiscalización (Ley 27.799, art. 42).
Prescripción: cinco años como regla para inscriptos; tres si la declaración se presentó en término, se regularizó el saldo resultante y ARCA no la impugna por discrepancia significativa; diez para no inscriptos. Para tributos provinciales, de la Ciudad y municipales, el plazo se rige por la Ley 11.683 (Ley 27.799, arts. 30 y 34).
Impuestos locales de la operación (por ejemplo, sellos): no se analizan aquí; consultalos con el escribano.

Los no residentes no obtienen el beneficio

Todas las normas consultadas limitan el régimen simplificado a residentes. Un comprador no residente no obtiene la presunción del artículo 40 ni la cobertura del artículo 40 bis. Ley 27.826, art. 3; RG 5820, art. 1; Decreto 93/2026, Anexo, art. 1.

Por encima de los 700 salarios mínimos, los controles del escribano se aplican igual: identificación con pasaporte o documento del país emisor, identificación tributaria extranjera equivalente, y tratamiento como riesgo alto de las personas expuestas políticamente extranjeras. Las jurisdicciones de riesgo y el uso intensivo de efectivo son factores de riesgo. Resolución UIF 242/2023, arts. 13, 14, 16 y 19.

Las reglas aduaneras para ingresar efectivo al país no se revisaron en esta guía. Antes de viajar con dinero, consultalas con la Aduana. Para estructurar el pago, revisá la guía de pago y origen de fondos, la guía de CDI y CUIT del comprador y la guía de cuenta bancaria. La compra en sí está en la guía para compradores extranjeros.

Antes de firmar: cinco controles

Confirmá tu condición: residencia fiscal durante todo el período y adhesión vigente, con la constancia de inscripción.
Prepará el respaldo: la declaración jurada de origen y documentación coherente con tu perfil, como una venta anterior o movimientos bancarios.
Hablá con el escribano antes del día de la firma: cómo dejará constancia del efectivo y qué respaldo va a pedir.
Calculá Bienes Personales y los impuestos locales desde la fecha de la operación, y revisá la situación del vendedor.
Verificá las normas pendientes: si la UIF y ARCA ya publicaron sus adecuaciones. Para tu caso, consultá con un contador.

Preguntas frecuentes

¿La Ley de Inocencia Fiscal permite comprar una propiedad con dólares no declarados?

Para residentes fiscales adheridos al régimen simplificado de Ganancias, la Ley 27.826 considera canalizado el pago en efectivo al escriturar un inmueble. No es un blanqueo: los fondos cuentan para Bienes Personales y, en compras de más de 700 salarios mínimos, el escribano pide una declaración jurada sobre el origen de los fondos y respaldo según el riesgo.

¿Hasta cuándo se pueden usar los dólares del colchón para comprar un inmueble?

No es un plazo para depositar dólares en un banco. La ley aplica la liberación del artículo 40 “hasta el 31 de diciembre de 2027” a los fondos usados en pagos en efectivo al escriturar. No dice expresamente si la fecha limita el momento del pago o la duración de la liberación; hasta que una norma lo aclare, no cuentes con la liberación para pagos posteriores a esa fecha.

¿El escribano puede pedirme mi declaración jurada de Ganancias?

No. En las operaciones que alcanza (más de 700 salarios mínimos), la Resolución UIF 242/2023 no permite exigir declaraciones juradas impositivas. Sí exige una declaración jurada sobre la licitud y el origen de los fondos y, según el riesgo, otra documentación de respaldo.

¿Un extranjero no residente puede usar Inocencia Fiscal para comprar?

No. Las normas consultadas limitan el régimen simplificado a residentes. Un comprador no residente no obtiene la presunción y, por encima de 700 salarios mínimos, el escribano aplica igual sus controles de prevención de lavado.

¿Tengo que depositar los dólares en el banco antes de escriturar?

No. Para quien adhiere, la ley ya considera canalizado el pago en efectivo al escriturar. Si igualmente depositás, los lineamientos del BCRA y la UIF dicen que los depósitos en efectivo no están prohibidos, y se identifica al depositante desde 40 salarios mínimos.

Fuentes consultadas el 10 de octubre de 2026

Normas nacionales, resoluciones de ARCA y de la UIF y lineamientos del BCRA. La fecha es de consulta editorial. Al 10 de octubre, ni la lista de normas que modifican la Ley 27.799 en InfoLEG ni la página de resoluciones de la UIF mostraban un decreto reglamentario ni la norma complementaria de la UIF para la Ley 27.826.